Калькулятор ипотеки

Укажите стоимость жилья, первоначальный взнос, ставку и срок. Посмотрите платёж, проценты и остаток долга по месяцам; сравните аннуитетный и дифференцированный графики.

Ваш результат

Загрузка расчёта…

Как считается результат

Сумма кредита = стоимость жилья − первоначальный взнос. Проценты месяца = остаток долга × годовая ставка ÷ 1200, с округлением до копейки. Платёж = погашение основного долга + проценты.

При аннуитетном графике подбирается минимальный постоянный платёж в копейках, закрывающий долг за выбранное число равных месяцев; последний платёж уменьшается до оставшегося долга с процентами. При дифференцированном графике основной долг делится на число месяцев, а проценты уменьшаются вместе с остатком. Это предварительная модель без календарных дат и дополнительных услуг, а не банковский график или расчёт полной стоимости кредита.

Числа формы вымышлены. Возьмите ставку и взнос из конкретного предложения; калькулятор не определяет доступность ипотеки, льготной программы или одобрения.

Разобранный пример

Вымышленный пример без процентов помогает проверить состав суммы: жильё стоит 6 000 000 ₽, взнос — 2 000 000 ₽, срок — 240 месяцев, ставка — 0%. В кредит нужно 4 000 000 ₽. Минимальный постоянный платёж модели — 16 666,67 ₽, последний — 16 665,87 ₽. Всего в банк возвращается 4 000 000 ₽, а вместе со взносом на покупку уходит 6 000 000 ₽. Ставка 0% выбрана для ручной проверки арифметики и не описывает предложение банка.

Какие данные взять из предложения банка

Начните с полной цены выбранного жилья и той части, которую внесёте при покупке без кредита. Разность этих сумм — основной долг. Первоначальный взнос не является переплатой и не должен ещё раз прибавляться к сумме кредита. Если взнос равен цене, заёмные деньги в этой модели не нужны: платёж и проценты будут нулевыми.

Годовую ставку перенесите из условий предложения, а срок задайте в месяцах. Калькулятор принимает постоянную ставку от 0 до 100% и срок от 1 до 600 месяцев. Это технические границы модели; они не означают, что банк выдаёт ипотеку на таких условиях. Ступенчатые ставки, льготный период и последующее изменение условий здесь не объединяются в одну усреднённую ставку.

Отдельно выпишите расходы, которых нет в четырёх числовых полях: страхование, оценку, оформление и другие обязательные платежи. Сверьте ПСК, сумму и периодичность этих расходов по документам банка. Сумма процентов в нашем результате не заменяет ПСК. Возможность использования маткапитала и участия в льготной программе нужно подтверждать по соответствующим условиям.

Как читать платёж и график погашения

В каждой строке графика платёж разделён на возврат основного долга и проценты. Остаток долга уменьшается только на первую часть. При аннуитетном графике сумма регулярного платежа постоянна, а доля основного долга постепенно растёт. При дифференцированном графике основная часть делится на число месяцев, поэтому первые платежи обычно выше последних.

Сравнивать два графика имеет смысл при одинаковых цене, взносе, ставке и сроке. Смотрите сразу на первый платёж, сумму процентов и все выплаты. Меньший первый платёж сам по себе не означает меньших общих расходов. График в таблице позволяет проверить это без скрытого изменения исходных условий.

Модель использует равные месяцы: годовая ставка делится на 12, затем месячные проценты округляются до копейки. Для аннуитета выбирается минимальный платёж в целых копейках, который погасит долг не позднее заданного срока. Для дифференцированного графика остаток от деления основного долга распределяется по одной копейке в первые месяцы. В банке начисление может зависеть от дат, числа дней и правил округления, поэтому сравнивайте результат с выданным графиком.

Как проверить ипотеку в семейном бюджете

Возьмите платёж из результата и добавьте к обычным ежемесячным расходам. Проверьте, сколько останется после жилья, продуктов, транспорта, других долгов и накоплений. Годовые расходы удобно заранее разложить по месяцам: тогда страховой платёж или обслуживание жилья не будут выглядеть неожиданной прибавкой к ипотеке.

Сделайте ещё один расчёт с большим взносом или другим сроком и сравните не только платёж, но и общую сумму процентов. Калькулятор не оценивает доходность денег, которые могли бы остаться на вкладе, будущую цену квартиры и стоимость аренды. Для сопоставления аренды и покупки используйте отдельный расчёт с одинаковым горизонтом и своими допущениями.

В GoodCash можно учитывать фактические ипотечные платежи вместе с остальными расходами и заранее выделять деньги на связанные ежегодные траты. Демо внизу страницы поможет посмотреть общий подход к учёту на вымышленных данных.

От задачи к результату

Как это работает

Выберите условия

Замените пример

Введите свои суммы и проверьте единицы. Итог обновляется по мере ввода; неиспользуемые поля скрываются.

Проверьте состав

Прочитайте пояснения к результату и формуле. При необходимости скачайте таблицу CSV или верните исходный пример.

Перед началом

Частые вопросы

Чем сумма кредита отличается от стоимости жилья?

Сумма кредита — разность между ценой жилья и первоначальным взносом. Проценты начисляются на оставшийся долг, а не на всю стоимость квартиры.

Какой первоначальный взнос требуется банку?

Калькулятор не устанавливает минимальный взнос. Его размер и допустимые источники денег нужно проверить в условиях конкретного банка и программы.

Что выбрать: аннуитетный или дифференцированный график?

Выберите тот, который доступен в предложении банка. Здесь можно сравнить оба при одинаковых исходных условиях: аннуитет даёт постоянный регулярный платёж, а дифференцированный — уменьшающиеся платежи.

Почему последний аннуитетный платёж отличается?

Регулярный платёж задаётся целым числом копеек. Последний ограничивается оставшимся долгом и процентами, чтобы не возникла переплата из-за округления.

Можно ли поставить нулевую ставку?

Да. Тогда проценты равны нулю, а платежи возвращают только основной долг. Это полезно для проверки арифметики; наличие реального предложения с такой ставкой нужно подтверждать отдельно.

Учитываются ли страховка и другие расходы?

Нет, автоматически они не добавляются. Выпишите обязательные расходы из условий банка и учтите их в бюджете отдельно. Показатель «Взнос и все выплаты» относится только к взносу и этому кредитному графику.

Это расчёт полной стоимости кредита?

Нет. Здесь показаны основной долг и проценты в модели равных месяцев. ПСК нужно брать из предложения и договора банка, где учитываются применимые обязательные расходы.

Можно ли посчитать семейную ипотеку или маткапитал?

Можно ввести подтверждённые ставку, сумму и взнос, но право на программу, допустимость маткапитала и изменение ставки модель не проверяет. Постоянная ставка должна соответствовать выбранному расчёту.

Как учесть досрочное погашение?

Для разового досрочного взноса используйте отдельный калькулятор досрочного погашения. В этой форме график строится без дополнительных взносов и без изменения ставки.

Почему расчёт отличается от графика банка?

Причиной могут быть реальные даты и длина процентного периода, дополнительные услуги, округление и условия изменения ставки. Сначала сравните сумму долга, ставку и срок, затем порядок начисления. Наш график можно сохранить в CSV для сверки.

В GoodCash можно записывать фактические доходы и расходы по счетам и категориям, планировать оплаты и назначать деньги на цели. Разовый расчёт на этой странице не создаёт записи в аккаунте. Посмотрите пример учёта с вымышленными данными.

Попробовать демо