Какие числа взять для расчёта
Для покупки укажите цену объекта. Если квартира уже ваша, можно использовать выбранную вами стоимость, например текущую оценку: результат будет относиться именно к ней. Затраты на подготовку, мебель и сделку добавляются отдельно в дополнительных условиях.
В арендной плате оставьте доход собственника по вашей модели договора. Возвратный обеспечительный платёж не является обычной месячной арендой. Перевыставленные коммунальные платежи не добавляйте без разбора их роли в договоре и налогообложении.
Месяцы сдачи — целое число от 0 до 12. Для посуточной аренды с меняющимися тарифами и расходами нужна другая модель; простая замена суточной цены на месячную не воспроизводит её сезонность.
Разделите простой, расходы и вложения
При 11 месяцах сдачи выручка рассчитывается за 11 месяцев. Постоянные расходы собственника, заданные в месяц, продолжаются все 12 месяцев. Не уменьшайте их тем же коэффициентом занятости, если обязательства сохраняются во время простоя.
В расходы раз в год можно включить ожидаемый ремонт, страховку, ежегодные платежи и стоимость поиска жильца. Это оценка в рамках одного года, а не обещание, что поломки случатся по расписанию. Не дублируйте здесь уже учтённые ежемесячные суммы.
Процент управления применяется к арендной выручке в занятые месяцы. Начальные ремонт и мебель увеличивают сумму вложений: они не вычитаются повторно каждый год. Если расходы превышают выручку, отрицательный результат сохраняется, а окупаемость не рисуется.
Выберите свой налоговый сценарий
НДФЛ рассчитан для основной базы налогового резидента РФ за 2026 год. Если есть другие доходы той же базы, раскройте дополнительные условия. Расчёт находит разницу налога с общей базы и налога без аренды. Расходы собственника не вычитаются из выручки для выбранной модели НДФЛ.
НПД подходит не любой недвижимости и не любому владельцу. Здесь речь о жилой квартире при соблюдении условий режима. Выберите тип арендатора и при необходимости укажите другие доходы НПД: годовой лимит проверяется по их сумме с арендой. Зарплата не превращается от этого в доход НПД.
Бонус НПД не считается выплатой собственнику. При выборе бонуса используйте доступный остаток из приложения, а не автоматически всю исходную сумму. Годовая оценка предполагает его использование только по этой аренде; другие операции и месячное начисление могут дать иную сумму.
Если у вас известен налог по собственному расчёту или документам, выберите «Налог известен». Этот вариант также позволяет не применять неподходящую встроенную модель. «До налога» показывает результат с явным исключением налога и не означает освобождения от него.
Доходность квартиры и деньги после ипотеки
Доходность объекта делит годовой доход после расходов и выбранного налога на всю введённую стоимость квартиры и начальных вложений. Она не равна доходности собственного первоначального взноса.
Если есть кредит, укажите сумму платежей за год в дополнительных условиях. Калькулятор отдельно покажет денежный поток после них. Один и тот же платёж не вычитается одновременно из доходности объекта и повторно из денежного потока.
Погашение основного долга меняет обязательства владельца и не тождественно эксплуатационным расходам квартиры. Полная инвестиционная модель с остатком долга, продажей объекта и стоимостью собственного капитала выходит за рамки этого годового расчёта.
Как сравнивать варианты без подмены условий
Сначала зафиксируйте одинаковую стоимость, занятость и набор расходов. Затем меняйте один параметр: размер аренды, простой, расход на управление или налоговый сценарий. Копируйте результат или сохраняйте CSV для каждого варианта.
Окупаемость здесь простая: вложения делятся на положительный годовой доход. Она не учитывает инфляцию, изменение цены квартиры, будущий капитальный ремонт и альтернативную доходность денег. При убытке конечный срок окупаемости в этой модели отсутствует.
Для проверки устойчивости попробуйте на один месяц сдачи меньше и увеличьте расходы на ремонт. Сравнение поможет понять зависимость результата от предположений; оно не доказывает будущий спрос или достижимость выбранной арендной платы.